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WEG-Rechtsprechung

WEG: Vertretung in der Eigentümerversammlung

Sofern die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nichts anderes vorschreibt, darf sich jeder Eigentümer durch einen Bevollmächtigten in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. In diesem Falle darf der Eigentümer aber nicht selbst an der Versammlung teilnehmen. Erscheint der Eigentümer dann doch auch selbst, so wird aus dem Bevollmächtigten ein „nicht teilnahmeberechtigter Dritter“ und es liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung vor. Sämtliche Beschlüsse in dieser Versammlung können aus diesem Grunde erfolgreich angefochten werden.

Muss WEG für Kabelsignal GEMA-Gebühren bezahlen?

Die GEMA verlangte von einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft für die interne Weiterleitung des Kabelsignals an ihre 343 Haushalte Schadenersatz sowie die künftige Abführung von Gebühren. Die Gemeinschaft leitete das Kabelsignal einer Gemeinschaftsantenne in alle angeschlossenen Einheiten weiter, die damit in den Genuss des Empfangs der eingespeisten Programme kommen. Nachdem die WEG Zahlungen verweigerte, musste letztlich der Bundesgerichtshof entscheiden.

WEG: Originalvollmacht muss auf Verlangen vorgelegt werden können

Ein Wohnungseigentümer war von diversen anderen Wohnungseigentümern derselben Wohnungseigentümergemeinschaft für die Beschlussfassungen bei der anstehenden Eigentümerversammlung schriftlich bevollmächtigt worden. Vor der ersten Abstimmung forderte ein Teilnehmer, sofort Einsicht in die Originalvollmachten zu erhalten. Dies wurde ihm von den Versammlungsteilnehmern kraft Mehrheitsbeschluss verwehrt. Der unterlegene Eigentümer wies danach bei allen weiteren Beschlussfassungen die ordnungsgemäße Bevollmächtigung zurück und ficht die dennoch ergangenen Beschlüsse im Wege der Anfechtungsklage an.

WEG: Einzelner kann dringende Renovierung des Gemeinschaftseigentums verlangen

Durch das Mehrheitsprinzip wird prinzipiell sichergestellt, dass nicht das Recht des Einzelnen – gegebenenfalls wirtschaftlich Stärkeren -, sondern der Wille der Mehrheit der Eigentümer einer Wohnanlage zum Tragen kommt. Grundsätzlich bedarf die Durchführung einer Renovierungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) daher eines Mehrheitsbeschlusses der Miteigentümer. Dieser Grundsatz erfährt durch das Urteil des BGH ( 17.10.2014 – V ZR 9/14) eine substanzielle Modifikation für die Fälle, in denen es sich um nicht (mehr) aufschiebbare, dringend erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen handelt.

Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum (Fenster) durch Sondereigentümer

Die Zuordnung einzelner Bauwerkselemente zu Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum, die Kostentragungspflicht und die Beschlusskompetenzen in diesen Fällen beschäftigen die Gerichte immer wieder.

Rauchverbot bei WEG-Versammlung

In einer Eigentümer-Versammlung hatten Eigentümer den Antrag gestellt, dass durch Beschluss festgestellt werden sollte, dass künftig für die Dauer der Eigentümerversammlungen ein Rauchverbot gelten solle. Bei Bedarf seien die Versammlungen auf Antrag eines Rauchers jeweils für fünf Minuten zu unterbrechen, damit außerhalb des Versammlungsraumes geraucht werden könne.

Mobilfunksendeanlage auf Dach einer WEG

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss 2010 mit Mehrheitsbeschluss, einem Mobilfunkunternehmen die Errichtung und den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage auf dem Dach des Gebäudes zu gestatten. Ein Eigentümer war nicht bereit, diesem Vorhaben seine Zustimmung zu geben; er stimmte dagegen. In dem gerichtlichen Verfahren, mit dem dieser Eigentümer im Rahmen einer Anfechtungsklage die Unwirksamkeit des Beschlusses feststellen lassen wollte, stellten bereits die Vorinstanzen fest, dass ein derartiger Beschluss nur einstimmig ergehen kann.

WEG: Verkauf eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Teilgrundstücks

Häufig stehen Mehrparteienhäuser von WEG´s auf großen Grundstücken, die von den Wohnungseigentümern nur selten genutzt werden, während der Grundstücknachbar dringend einige Quadratmeter zusätzlich benötigen würde. Auch stehen Dachböden häufig leer, ohne einer vernünftigen Nutzung zugeführt zu werden. Auf der anderen Seite erfreuen sich ausbaufähige Altbaudächer zunehmender Beliebtheit einer zahlungskräftigen Klientel mit starkem Interesse, sich ein derartiges „Dach-Filetstück“ sichern zu können.

Keine persönliche Haftung für WEG-Kredit!

Die Wohnanlagen in Deutschland kommen in die Jahre. Immer häufiger werden teure Sanierungsmaßnahmen an der Fassade (Vollwärmeschutz), dem Flachdach, an Heizung oder Aufzug oder aufgrund energetischer Sanierung fällig. Schnell addieren sich die veranschlagten Kosten auf sechs-oder gar siebenstellige Beträge.

Die für diese Fälle rückgestellten Instandhaltungsrücklagen reichen hierzu oft nicht aus. Um die zum Teil dringlichen Maßnahmen nicht verschieben zu müssen, greifen immer mehr WEG´s zu einem Kredit.

Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum

Wohnungseingangstüren zu den einzelnen Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az. V ZR 212/12) auf jeden Fall Gemeinschaftseigentum. Dies gilt laut BH selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Türen zu Sondereigentum erklärt.

Geklagt hatte eine Miteigentümerin, die sich dem mehrheitlichen Beschluss der Gemeinschaft, wonach die Wohnungseingangstüren aus Holz in der Farbe mahagonihell hergestellt und einen Glasscheibeneinsatz in drahtornamentweiß in exakt festgelegter Größe enthalten mussten, nicht beugen wollte. Die Miteigentümerin hielt diesen Beschluss für nichtig und wollte insbesondere auch festgestellt haben, dass sie zumindest hinsichtlich der Innenseite der Eingangstüre freies Gestaltungsrecht habe.

Frist für Legionellenprüfung und Montage von Wärmezählern endet zum 31.12.2013!

In allen Gewerbeobjekten, Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietshäusern ist bis Jahresende die Prüfung der Wasserinstallation auf den Befall mit Legionellen vorzunehmen. Hierzu sind Wasserproben aus den hoffentlich bereits eigerichteten Probenahmestellen zu entnehmen und die gutachterliche Prüfung durch eine fachlich spezialisierte Untersuchungsstelle vornehmen zu lassen. Die Überprüfung gehört zu den Standardaufgaben des Hausverwalters.

WEG-Versammlung: Kann die Tagesordnung noch kurzfristig erweitert werden?

Ereignet sich das nicht fast vor jeder Wohnungseigentümerversammlung? – Zwei Tage vor der Versammlung geht bei der Verwaltung noch ein Schreiben eines Eigentümers ein, mit dem er noch die Aufnahme eines weiteren Tagesordnungspunktes verlangt. Ihn quäle dieser Punkt bereits seit längerem und er wünsche nun endlich Klarheit und eine Entscheidung der Gemeinschaft per Beschluss. In dem vom Landgericht München (1 S 5166/11) zu entscheidenden Fall handelte es sich um einen schwierigen technischen Defekt an der Heizungsanlage des Hauses.

BGH: WEG-Nachbarn haften gegenseitig auch ohne Verschulden

In einem nach WEG aufgeteilten Mehrparteienhaus befand sich über einer angemieteten Arztpraxis ein ebenfalls von einem anderen Sondereigentümer vermietetes Operationszentrum. Nachts löste sich von einem medizinischen Gerät im Operationszentrum, das stets an die Wasserversorgung angeschlossen ist, ein Schlauch, sodass es auch zu erheblichen Wasserschäden in der darunterliegenden Arztpraxis kam. Die Versicherung des Arztes zahlte zur Behebung des Schadens insgesamt € 166.000,00 an ihren Versicherungsnehmer und verlangte Regress gegenüber dem Betreiber des Operationszentrums. Der Beklagte wandte ein, dass er den Defekt am Schlauch nicht zu vertreten habe und eine verschuldensunabhängige Haftung nicht in Betracht käme.

WEG – Neuanstrich als bauliche Veränderung

Da wundern sich viele Wohnungseigentümer und auch der Jurist zeigt sich zumindest im ersten Augenblick erstaunt.

Die Eigentümer einer Wohnungsanlage, die einheitlich gelblich eingefärbt war, wollten den verwitterten Anstrich ihres Hauses erneuern und die Gelegenheit nutzen, die Optik des Hauses durch farbliche Akzentuierung optisch moderner erscheinen zu lassen. Das Vorhaben wurde in einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung kontrovers diskutiert und bei Ablehnung einiger Eigentümer wurde schließlich mit der Mehrheit der Stimmen beschlossen, das Wohngebäude in einem kräftigen orangen Farbton mit auffallenden Streifen, die sich in jedem Stockwerk über sechs Balkone erstreckten, zu streichen.

Haftung für Wohngeldrückstand

Der vormalige Eigentümer einer Wohnung hatte in den Jahren 2009 und 2010 Hausgeldrückstände von insgesamt EUR 1.100,00 aufgebaut. Schließlich war er in Insolvenz geraten. Es fand sich ein Käufer für die Wohnung, der das Eigentum über den Insolvenzverwalter erwarb. Die Wohnungseigentümergemeinschaft forderte nun den neuen Eigentümer auf, die Hausgeldrückstände zu begleichen. Zu Unrecht, wie der BGH (Urteil vom 13.09.2013 – V ZR 209/12) befand.

BGH: Bauliche Veränderung ohne Zustimmung der WEG

Allgemein bekannt ist, dass der Wohnungseigentümer, der bauliche Veränderungen an der Außenfassade, seinen Fenstern oder dem Balkon, also an Gemeinschaftseigentum, oder an tragenden und damit für die Statik des Hauses relevanten Wänden in seinem Sondereigentum vornehmen will, die einstimmige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft benötigt. Diese hohe Hürde der Einstimmigkeit ist häufig der Grund dafür, dass mancher Miteigentümer die baulichen Veränderungen, wie die Verglasung des Balkons zum Wintergarten o.ä. ohne die Zustimmung der WEG durchführen lässt und die Eigentümergemeinschaft einfach vor vollendete Tatsachen stellt.

BGH: Rauchwarnmelder – WEG kann über Nachrüstung beschließen

In 11 Bundesländern besteht zwischenzeitlich die Pflicht, Rauchwarnmeldet in Wohnungen und Häusern zu installieren. In Bayern ergibt sich die entsprechende Verpflichtung aus Art. 46 Abs. 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Für Neubauten gilt die Verpflichtung bereits seit 01.01.2013, für Bestandsbauten gilt eine Übergangsfrist zur Nachrüstung bis 31.12.2017.

BGH zur Videoüberwachung des Eingangsbereichs einer Wohnanlage

Sofern berechtigte Interessen vorliegen, kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit einfacher Mehrheit die Überwachung des Eingangsbereichs mittels Videokamera beschließen. Miteigentümer, die die Videoüberwachung abgelehnt haben, müssen sich grundsätzlich dem Mehrheitsvotum beugen. Den Antrag eines Miteigentümers, die Kamera wieder abzubauen, lehnte das Gericht ab. Der Bundesgerichtshof (BGH) weist in seiner Entscheidung vom 24.05.2013 (BGH V ZR 220/12) darauf hin, dass bei einer Videoüberwachung im Bereich öffentlich zugänglicher Bereiche des Gemeinschaftseigentums natürlich stets eine Abwägung der Interessen der Wohnungseigentümer an der Überwachung einerseits und andererseits derjenigen Miteigentümer, die die Überwachung ablehnen, vorzunehmen ist.

Unfall mit Garagenrolltor einer WEG-Tiefgarage

Der Beklagte beschädigte ein Rolltor einer Wohnungseigentumsanlage, das sich drei Minuten nach dem Öffnen wieder automatisch schloss. Zuvor hatte dessen Vater das Rolltor mit seiner Chipkarte geöffnet. Der Beklagte ging seinen in der Nähe geparkten VW-Bus holen und stieß beim Versuch, in die Tiefgarage einzufahren, gegen das sich wieder schließende Rolltor. Aufgrund der Sensoren an der Unterkante des Rolltores hielt dieses zwar an, womit ein Schaden am Garagentor in Höhe von über 3.000 EUR jedoch nicht verhindert werden konnte.

BGH kippt Einstimmigkeit bei baulicher Maßnahme in WEG

Bauliche Maßnahmen in einer Wohnungseigentümeranlage, die nicht ausschließlich zu Instandshaltungs- und Instandsetzungszwecken vorgenommen werden, können grundsätzlich nur bei Vorliegen eines einstimmigen Beschlusses der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. Dies gilt insbesondere für bauliche Maßnahmen, die eine optische Veränderung der Wohnungsanlage mit sich bringen. Stellt die geplante bauliche Maßnahme jedoch aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung und damit Modernisierung dar, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen, so soll für einen derartigen Beschluss auch eine qualifizierte Mehrheit ausreichend sein.

Verwaltungsbeirat - eine honorige, aber auch haftungsträchtige Aufgabe

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht zwar grundsätzlich die Eigenverwaltung der Wohnanlage durch die Eigentümer vor, lässt aber auch – eigentlich fast der Regelfall – zu, dass ein professioneller Verwalter das Objekt verwaltet betreut. Allerdings sieht das Gesetz auch vor, dass sich die Eigentümer aktiv mit der Verwaltung ihrer Gemeinschaftsimmobilie beschäftigen. Dies erfolgt dadurch, dass höchstens drei der Eigentümer die Aufgabe des Verwaltungsbeirates übernehmen, einer von ihnen als Beiratsvorsitzender.

Mieterhaftung gegenüber WEG

Fast jedem Vermieter ist zwischenzeitlich bekannt, dass seine Ansprüche gegen den Mieter wegen der Verschlechterung der Mietsache oder wegen Schäden am Mietobjekt oder an mitvermieteten Gegenständen innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters und Übergabe der Mietsache an den Vermieter verjähren, vergl. § 548 BGB. Fraglich war bislang, ob dies auch im Verhältnis des Mieters zur WEG gelten sollte.

Rein oder nicht rein – das ist hier die Frage

Nach der Bundesrechtsanwaltsordnung steht es jedermann frei, sich des Rats eines Rechtsanwalts zu bedienen. Das BayOLG stellte hierzu fest, dass dieses Recht in Bezug auf die Teilnahme eines Rechtsanwalts an einer Wohnungseigentümerversammlung gegebenenfalls seine Grenzen findet. Der landläufige Irrglaube, ein Eigentümer könne sich stets von einem Rechtsanwalt in der WEG-Versammlung begleiten oder vertreten lassen, veranlasste das Gericht, eindeutig Stellung zu beziehen (AZ II Z BR 32/02).

Videokamera am Hauseingang

In großen Wohnanlagen besteht bei den Eigentümern häufig der Wunsch, von der Wohnung aus überprüfen zu können, wer geklingelt hat und Einlass begehrt. Technisch machbar ist nahezu alles. In Betracht kommt insbesondere eine Videoüberwachung des Eingangsbereichs, gekoppelt an die Klingelanlage. Sobald die Klingel betätigt wird, kann der Bewohner auf einem Monitor in der Wohnung den Besucher sehen und selbstverständlich auch zusätzlich, sofern dies technisch eingerichtet ist, sprechen. Immer häufiger stellen sich aber in den WEG´s auch Fragen des Datenschutzes.

Rechtmäßigkeit einer Versorgungssperre gegen säumigen Wohnungseigentümer

Befindet sich ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung seines Hausgeldes in Verzug, so ist die Gemeinschaft aufgrund entsprechenden Beschlusses grundsätzlich berechtigt, dem Säumigen die Stromzufuhr abzustellen. Dies gilt auch dann, wenn dieser den Strom aufgrund eines eigenen Vertrages mit dem Stromanbieter direkt von diesem bezieht und der Stromanbieter noch liefert. Das Landgericht München (08.11.2010; Az: 1 S 10608/10) führt dazu aus, dass der Strom auf seinem Weg in die Wohnung des säumigen Wohnungseigentümers ja durch das Stromleitungsnetz der Eigentümergemeinschaft fließt und diese die Durchleitung kappen kann.

Unberechtigte Vermietung von Gemeinschaftseigentum

Kein Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft Flächen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, auf eigene Rechnung zu vermieten. Tut er dies trotzdem, so stellt sich dies als Akt der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums dar mit der Folge, dass der Wohnungseigentümer die erhaltenen Mieten, gekürzt um den Gemeinschaftsanteil des Wohnungseigentümers, an die Gemeinschaft herauszugeben hat. Dies hat das Oberlandesgericht München (12.01.2011; Az: 20 U 2913/10) entschieden.

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